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中资股企稳港股或重回震荡格局好政策

发布时间:2020-02-18 19:02:09

中资地产股2季度投资策略:5六月销售仍然可期

2011年年报回顾:中资地产股2011年业绩整体而言略逊预期,恶劣经营环境对盈利能力和周转速度的影响已开始显现,而开发商通过放缓买地开工和费用延期支付虽然使得年底的资产负债表略好于预期,但带入2012年的大量未付款和高价存货仍是相当的负担。因此,延续降价促销将是全年的主基调,而需求的可持续性无疑是关键变量。

2012年现金流压力测试:我们的测试显示,我们覆盖的销售范围百亿以上的中资地产开发商在假定今年所有到期债务能够展期的情况下,平均可以承受30%左右的销售下滑而依然不至于出现流动性问题,而若假设今年到期债务中有三分之一必须净偿还,那末平均可以承受的销售下滑程度在15%左右。具体排名来讲,财务实力第一梯队:中海外,龙湖;第二梯队:合景泰富、雅居乐、碧桂园;第三梯队:华润,富力,世茂;风险最大的第四梯队:恒大,恒盛,远洋,保利。

首季度销售回顾:2012年以来上市公司销售继续出现分化,就整个一季度来看,12家公司同比去年略高的基数依然出现了平均16%的下滑,唯一华润(+44%YoY)、中海外(+32%YoY)、世茂(+15%YoY)和富力(+11%YoY)4家实现正增长;而三月虽然12家公司全部实现环比正增长且平均增幅到达了98%,但同比去年三月,仍有合景泰富(‐4%YoY)、雅居乐(‐16%YoY)、恒大(‐27%YoY)和恒盛(‐49%YoY)4家公司是下滑的。

二季度销售展望:进入四月,我们发现积存需求经过三月份的集中释放后逐步趋于常态化,也有部分刚性需求选择等待首套房贷的全面八五折优惠。整体而言上市公司的四月合约销售数据难有欣喜,多数公司可能都很难超出三月的水平。但如果看全部2季度,考虑到四月下旬开始更多的推盘,以及首套房贷可能进一步放松至全面八五折,我们认为5、六月份的销售应当依然是乐观的,我们预计12家开发商2季度将平均实现合约销售同比8%的增长,而上半年的合约销售同比降幅也将从一季度的16%缩减到4%。但开发商间的分化料将延续。我们看好3类开发商的销售前景,1)行业领军者:中海外,华润2)产品/价格策略转变积极者:世茂,富力;3)将显着加大推盘力度的追落后者:恒大,保利香港。

估值:中资地产股目前的估值差不多正好位于五年均值下方一个标准差位置,约为46%折价于净资产值,或者相当于7.2倍2012年PE和1.1倍2012年PB。回顾历史估值,大致可以看出但凡市场对基本面的耽忧深入到现金流风险,板块整体估值就运行在一个标准差下方区间。我们认为,如果二季度销售与我们预期符合,市场对流动性风险的耽忧至少短期内会有减缓,那末板块总体就有望能够在当前位置继续有所上移。

个股选择:结合销售前景、流动性风险和当前估值来看,我们认为当前最被低估的公司是世茂房地产(持有)而最被高估的公司是碧桂园(中性)。而鉴于来自销售方面的催化剂,我们依然建议中长期投资者买入并持有华润置地(持有),而短时间投资者可以参与保利香港(持有)的交易性机会。另一方面,虽然估值已低企,但我们认为远洋地产(中性)和恒盛地产(减持)的基本面在短期内依然难以改良。

上行催化剂:货币和信贷政策的进一步放松;当前以价换量局面能够延续。

下行风险:刚性需求不足以支持市场,房价加速回落致使观望情绪重燃。

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